Sommario

Come ripartire le spese per impermeabilizzare un terrazzo privato?
È necessaria una nuova pavimentazione per rendere calpestabile il lastrico?
Il condominio deve rimborsare il proprietario che ripara autonomamente infiltrazioni?

Le terrazze a livello e i lastrici solari sono elementi fondamentali negli edifici condominiali: proteggono i locali sottostanti e, quando sono accessibili, offrono spazi preziosi per chi li utilizza. Proprio per la loro doppia funzione (copertura e uso privato) generano spesso dubbi su chi debba sostenere i costi di riparazione e su come gestire i danni da infiltrazione. In questo articolo facciamo chiarezza per gli amministratori di condominio: distinguiamo le diverse tipologie di superfici esterne, riepiloghiamo i criteri legali di ripartizione delle spese e analizziamo le responsabilità in caso di infiltrazioni, fornendo indicazioni operative e fonti normative aggiornate.

Lastrico solare, terrazza a livello e balcone aggettante

Per capire chi paga cosa è essenziale identificare correttamente l’elemento architettonico:

Lastrico solare: superficie piana alla sommità dell’edificio con funzione primaria di copertura. Se l’uso non è comune a tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. stabilisce che chi ne ha l’uso esclusivo paga un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione; gli altri due terzi sono a carico dei condomini i cui locali sono coperti dal lastrico, proporzionalmente ai millesimi.

Terrazza a livello: spazio posto allo stesso livello dell’appartamento, ma che funge anche da copertura dei vani sottostanti. La giurisprudenza equipara le terrazze a livello ai lastrici solari quando svolgono funzione di copertura; quindi, quando il proprietario ne gode in esclusiva, si applica lo stesso criterio 1/3–2/3 dell’art. 1126

Balcone aggettante: balcone a sbalzo che sporge dalla facciata e non copre locali sottostanti. Poiché non svolge funzione di copertura, non rientra nell’ambito dell’art. 1126 e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico esclusivo del proprietario, salvo per i frontalini e gli elementi decorativi che incidono sul decoro del fabbricato.

La recente sentenza n. 159/2025 del Tribunale di Grosseto ha ribadito che l’art. 1126 si applica solo quando vi è una reale funzione di copertura: balconi aggettanti e elementi che non proteggono i vani sottostanti restano a carico del singolo proprietario.

Ripartizione delle spese: criteri legali e casi particolari

Art. 1126 c.c.: il criterio 1/3–2/3

Il Codice Civile disciplina in modo preciso la ripartizione dei costi di riparazione dei lastrici solari di uso esclusivo. L’art. 1126 dispone che il condomino che utilizza in via esclusiva la superficie contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi gravano sui condomini i cui piani sono coperti dalla superficie. Questa regola nasce dall’esigenza di bilanciare l’utilizzo privato con il vantaggio di protezione che il lastrico offre agli altri condomini.

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La norma si applica anche alle terrazze a livello quando assolvono a funzioni di copertura, come confermato da numerose sentenze. In tali casi, l’assemblea condominiale deve approvare il riparto secondo i millesimi, convocando tutti i condomini interessati. È buona prassi fare redigere una perizia da un tecnico che individui la parte coperta dal lastrico per ripartire correttamente i due terzi.

Art. 1123 c.c. e regolamento di condominio

Se il lastrico solare è parte comune (ad esempio copertura di scale o corridoi comuni), le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Alcune sentenze del 2017 (Cassazione n. 11484 e n. 12578) hanno escluso dal riparto le zone comuni non coperte, ma la regola generale rimane che la quota a carico dei proprietari esclusivi non può essere derogata senza l’unanimità.

Danni e infiltrazioni: responsabilità e art. 2051 c.c.

Quando l’impermeabilizzazione difettosa provoca infiltrazioni nei locali sottostanti, entrano in gioco anche le norme sulla responsabilità civile. L’art. 2051 c.c. prevede la responsabilità oggettiva del custode del bene (in questo caso il proprietario della terrazza o del lastrico) salvo prova del caso fortuito. Tuttavia, può esserci una responsabilità concorrente del condominio se l’amministratore non attiva tempestivamente gli interventi sulle parti comuni. Per la riparazione dei danni si torna comunque al criterio 1/3–2/3 dell’art. 1126.

In pratica:

• se il proprietario esegue i lavori autonomamente per eliminare infiltrazioni, può chiedere il rimborso al condominio secondo la ripartizione legale (1/3 a suo carico e 2/3 a carico dei condomini interessati); l’amministratore deve chiedere documentazione delle spese e convocare l’assemblea.
• se l’infiltrazione proviene da un balcone aggettante, la responsabilità è del singolo proprietario e le spese non sono condivise.

Cosa deve fare l’amministratore di condominio

1. Identificare correttamente l’elemento: distinguere tra lastrico, terrazza a livello e balcone aggettante (magari con una perizia tecnica).
2. Verificare la presenza di regolamenti o tabelle millesimali che prevedano criteri diversi; eventuali deroghe ai criteri legali richiedono l’unanimità.
3. Convocare l’assemblea per deliberare gli interventi e la ripartizione delle spese; allegare relazioni tecniche e preventivi.
4. Richiedere al proprietario documentazione delle spese e certificazioni delle opere eseguite, in particolare per interventi autonomi dovuti a infiltrazioni.
5. Applicare il criterio 1/3–2/3 quando si tratta di lastrici o terrazze a livello; per balconi aggettanti, ripartire le spese secondo la proprietà esclusiva, salvo per gli elementi decorativi che incidono sul decoro dell’edificio.
6. In caso di danni da infiltrazioni, valutare la responsabilità (art. 2051 c.c.) e procedere per il rimborso; se l’amministratore ha omesso gli interventi, può essere corresponsabile.

Fonti normative e riferimenti utili

• Codice Civile – art. 1126: disciplina la ripartizione delle spese per i lastrici solari e le terrazze a livello di uso esclusivo, imponendo al proprietario un terzo delle spese e ai condomini coperti i restanti due terzi. Gazzetta Ufficiale art 1126
• Codice Civile – art. 1123: stabilisce che le spese per le parti comuni sono ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversamente previsto. Gazzetta ufficiale art. 1123
• Codice Civile – art. 2051: responsabilità del custode per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico o terrazzo esclusivo. Gazzetta Ufficiale art. 2051
• Sentenza Cass. civ., sez. II, 03/10/2023 n. 27846: chiarisce che i balconi aggettanti non rientrano nel campo di applicazione dell’art. 1126 e che le relative spese gravano sul singolo proprietario. Associazione Romana di Studi Giuridici
• Sentenza Tribunale di Sassari 18/04/2025 n. 338: conferma che il riparto delle spese per lastrici solari deve seguire rigidamente il criterio dell’art. 1126 anche quando il lastrico copre parti comuni. Doctrine
• Sentenza Tribunale di Grosseto n. 159/2025: distingue tra lastrici, terrazze e balconi e limita l’applicazione dell’art. 1126 alle sole superfici aventi reale funzione di copertura. Ingenio