La sentenza n. 1002/2025 della Corte di Cassazione (Sez. II, depositata il 15 gennaio 2025) chiarisce un punto pratico che tocca ogni amministratore: quando un creditore del condominio non è ancora stato pagato e chiede i dati dei condòmini morosi, l’amministratore ha un obbligo legale di comunicazione.
La Corte aggiunge tre messaggi chiave:
- Il soggetto “obbligato” è l’amministratore in proprio, non il condominio.
- Se l’amministratore omette o ritarda, può nascere responsabilità extracontrattuale (aquiliana) e il creditore può agire contro di lui.
- Non basta “un elenco a metà”: nel caso deciso, sono stati ritenuti non esaustivi i soli nominativi senza quote millesimali (e altri dati utili all’identificazione).
Il problema concreto: “Mi servono i morosi per recuperare il credito”
Chi amministra condomìni lo sa: un fornitore, un professionista o un’impresa esegue una prestazione (lavori, manutenzioni, consulenze), ma il condominio non salda integralmente. A quel punto il creditore, per recuperare, ha un’esigenza immediata: capire chi non ha pagato la propria quota e poter agire correttamente.
La riforma del condominio (L. 220/2012) ha previsto proprio questo passaggio: se il creditore è “non ancora soddisfatto” e interpella l’amministratore, l’amministratore deve comunicare i dati dei condòmini morosi.
Fin qui la norma. Ma nella pratica, per anni, si è discusso su due punti:
- A chi va fatta eventualmente causa se l’amministratore non consegna i dati? Al condominio o all’amministratore personalmente?
- Che cosa significa “dati dei morosi”: basta nome e cognome o servono informazioni più complete?
La Cassazione, con la sentenza n. 1002/2025, interviene proprio per mettere ordine.
Cosa dice la legge: art. 63 disp. att. c.c. (il “perché” dell’obbligo)
Il cuore è l’art. 63 disp. att. c.c.
In sintesi:
- comma 1: l’amministratore può ottenere decreto ingiuntivo per i contributi e deve comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi;
- comma 2: i creditori non possono agire contro i condòmini in regola se prima non hanno escusso quelli morosi.
Tradotto: la legge impone ai creditori un “ordine di escussione”. Ma questo ordine ha senso solo se il creditore può sapere chi sono i morosi e per quale quota. È qui che entra l’obbligo di cooperazione dell’amministratore.
La sentenza n. 1002/2025: la svolta per gli amministratori
La Cassazione (Sez. II) afferma un principio molto operativo:
- l’obbligo di comunicare i dati dei morosi grava sull’amministratore “in proprio” (cioè come soggetto personalmente obbligato dalla legge),
- ed è un dovere legale di cooperazione verso il creditore, funzionale proprio al rispetto dell’ordine di escussione.
Questo porta a una conseguenza molto concreta:
se il creditore promuove un’azione per ottenere l’ordine di comunicazione (e/o per far valere un danno da ritardo), il legittimato passivo è l’amministratore, non il condominio.
E la Corte è esplicita anche su un punto “sensibile”: se la consegna dei dati non rientra nei poteri rappresentativi riferibili al condominio, allora l’eventuale responsabilità non ricade sul condominio, ma può ricadere sull’amministratore.
Quali dati vanno comunicati: attenzione al tema “completezza”
Uno dei passaggi più utili, nella vita reale, è questo: non basta dire “ci sono dei morosi” e neppure inviare un elenco “scarno” se non consente al creditore di agire correttamente.
Valore per gli amministratori di condominio
Nel caso deciso, la vicenda nasce perché l’amministratore aveva comunicato (via e-mail) i soli nominativi, ma la Corte d’appello aveva ritenuto l’adempimento non esaustivo perché mancavano, tra le altre cose, quote millesimali (e viene richiamato anche il codice fiscale come dato non indicato).
In più, la Corte d’appello aveva ordinato di comunicare i nominativi di chi non aveva versato la quota, precisando il debito di ciascun condomino secondo il riparto millesimale.
Cosa significa, in pratica, per un amministratore prudente?
- L’obiettivo non è “dare un foglio qualsiasi”, ma mettere il creditore nelle condizioni di rispettare l’art. 63 (escussione dei morosi prima dei solventi) e di individuare correttamente i debitori.
- Quindi, la comunicazione dovrebbe essere sufficientemente dettagliata da collegare: persona → unità immobiliare → quota millesimale → importo imputabile. (Il “minimo” può variare a seconda del caso, ma il punto della Cassazione è evitare comunicazioni inutilizzabili.)
“Privacy”: posso comunicare oppure rischio?
Questa è la domanda che spesso blocca tutto. La sentenza aiuta anche qui, perché qualifica la comunicazione come obbligo previsto dalla legge e come dovere di cooperazione verso il creditore.
Quindi, il tema non è “posso o non posso”: devo, ma bene. In concreto:
- comunico solo i dati necessari (evito informazioni eccedenti o “curiosità”);
- rispondo solo a creditori effettivi (meglio chiedere prova del credito: contratto, fattura, sentenza/decreto, incarico, ecc.);
- uso canali appropriati (PEC o comunicazione tracciabile), archiviando la richiesta e la risposta.
Così l’amministratore tutela contemporaneamente:
- il creditore (che deve poter agire),
- i condòmini in regola (che beneficiano dell’ordine di escussione),
- e sé stesso (dimostrando di aver adempiuto correttamente).
Checklist operativa per amministratori: cosa fare “da domani”
Ecco una procedura semplice, da mettere in studio:
- Identifica il richiedente
- È davvero un creditore del condominio? Chiedi documentazione minima.
- Verifica lo stato del credito
- Il creditore è “non ancora soddisfatto”? Se sì, l’art. 63 scatta.
- Prepara una comunicazione completa e utilizzabile
- Elenco morosi con dati identificativi e quota/criterio di riparto, e (se utile nel caso concreto) importo attribuibile per singolo condòmino.
- Invia in modo tracciabile
- PEC o raccomandata/e-mail con conferma, conservando copia.
- Annota tutto in fascicolo
- Richiesta del creditore + risposta + data: se un domani qualcuno contesta, hai “prova dell’adempimento”.
Conclusione: perché questa sentenza è importante (anche se la norma esisteva già)
La riforma del 2012 aveva già scritto l’obbligo nell’art. 63.
Ma la Cassazione n. 1002/2025 fa qualcosa di decisivo per chi amministra:
- chiarisce che non è un “favore” al creditore, bensì un dovere legale;
- chiarisce che, se nasce un contenzioso per ottenere i dati o per il ritardo, la causa può essere diretta contro l’amministratore in proprio;
- mette in guardia: omissione o ritardo possono generare responsabilità extracontrattuale.
In altre parole: quando arriva quella richiesta, non è una seccatura burocratica. È una gestione “ad alto impatto” sul rischio professionale dell’amministratore.
