Sommario

La Corte di Cassazione ha stabilito che, se l’assemblea di condominio approva un accordo per chiudere una lite, il giudice non può giudicare se quell’accordo sia un “buon affare” o meno; può soltanto verificare che la decisione sia stata presa con le maggioranze e le procedure previste e che non danneggi le parti comuni [1][9]. Questa pronuncia rafforza l’autonomia degli amministratori, riduce le cause inutili e offre una tutela più solida per le scelte approvate dall’assemblea [2][10].

Il principio sancito dalla Cassazione

Il 12 novembre 2025 la Corte di Cassazione ha emesso la sentenza n. 29927, destinata a diventare un punto di riferimento per i condomini italiani. Di fronte a una lite tra condòmini, un contenzioso con un fornitore o un danno alle parti comuni, la transazione è spesso la via più rapida ed economica rispetto a un lungo giudizio [3]. Fino a oggi, però, molti amministratori temevano che l’accordo potesse essere annullato dal giudice per mancanza di convenienza; la Suprema Corte ha dissipato questo dubbio.

Il principio stabilito è chiaro e forte: il giudice non può sostituirsi all’assemblea nel valutare la convenienza economica o di merito di una transazione deliberata dal condominio [1][9][10][11]. Il controllo giudiziale riguarda soltanto la regolarità formale della delibera (quorum e procedure) e la verifica che essa non arrechi un grave danno alla cosa comune [1][9][10][11]. In altre parole, la sovranità dell’assemblea viene preservata: se i condòmini hanno deliberato un accordo, il magistrato non può entrare nel merito della scelta.

Perché questa sentenza è importante per gli amministratori

La pronuncia non è un semplice tecnicismo, ma uno strumento che può rendere più efficiente la gestione condominiale. Vediamo i principali vantaggi:

•         Rafforzamento dell’autonomia – La Cassazione riconosce che l’assemblea è l’organo sovrano e ha piena capacità di prendere decisioni responsabili. Le delibere di transazione, se formalmente corrette, non sono più sindacabili nel merito [2][9][10]. Questo consente agli amministratori di proporre accordi sapendo che, una volta approvati, saranno blindati.

•         Fine delle impugnazioni strumentali – Cade la possibilità di appellare una transazione con la motivazione generica “si poteva ottenere di più”. Le impugnazioni saranno ora ammesse solo per due motivi: irregolarità della delibera o grave pregiudizio alla cosa comune [4][9][10]. Ciò si traduce in maggiore stabilità delle decisioni e minori conflitti interni.

•         Protezione per l’amministratore – L’amministratore, che spesso propone soluzioni rapide, guadagna una cornice di sicurezza. La sua proposta, approvata dall’assemblea con le dovute maggioranze e senza danneggiare il condominio, diventa difficilmente contestabile [5][10]. Questo riduce l’esposizione a responsabilità e contenziosi.

•         Taglio dei tempi e dei costi – Promuovere la cultura della transazione significa evitare liti infinite: meno ricorsi comportano meno spese legali e meno tensioni tra i condomini [6][9]. La gestione condominiale ne esce più rapida e orientata al risultato.

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Quali accorgimenti adottare

La Corte invita gli amministratori a utilizzare con maggiore fiducia lo strumento della transazione, ma ricorda che la forma è essenziale [7][9]. Per evitare contestazioni, è opportuno:

1.       Verificare le maggioranze – Prima di proporre un accordo, controllate con precisione i quorum richiesti dalla legge e dal regolamento condominiale [8][9].

2.       Motivare i benefici – L’ordine del giorno e il verbale di assemblea devono spiegare con chiarezza perché la transazione conviene al condominio [8][9]. Una buona motivazione sarà utile anche in caso di eventuali contestazioni. Inoltre, per evitare conflitti di interesse, è consigliabile che l’amministratore si astenga e che vengano allegati alla convocazione documenti illustrativi e dettagliati [9][10].

Questa sentenza costituisce un vero spartiacque: riconosce la centralità dell’assemblea e offre agli amministratori uno strumento per risolvere le controversie con rapidità e sicurezza [7][9][10]. Con il rispetto delle procedure e una chiara documentazione dei vantaggi, si possono evitare liti lunghe e costose e concentrarsi su una gestione più efficiente e pacifica.

Fonti normative e riferimenti utili

• [1] ANACI Italia Servizi – Sentenza Cassazione:il giudice non può sostituirsi all’assemblea nel valutare la convenienza economica di una transazione deliberata dal condominio.
• [2] ANACI Italia Servizi – Rafforzamento dell’autonomia e fine delle impugnazioni strumentali:la Cassazione riconosce l’assemblea come organo sovrano e limita le impugnazioni alle sole irregolarità della delibera o al grave pregiudizio alla cosa comune.
• [3] ANACI Italia Servizi – Importanza della transazione:la transazione è spesso la via più rapida ed economica per risolvere una lite rispetto a un lungo giudizio.
• [4] ANACI Italia Servizi – Limitazione delle impugnazioni:le impugnazioni sono ammesse solo per irregolarità della delibera o grave pregiudizio alla cosa comune.
• [5] ANACI Italia Servizi – Protezione per l’amministratore:l’amministratore ottiene una cornice di sicurezza quando l’assemblea approva la transazione con le dovute maggioranze e senza danneggiare il condominio.
• [6] ANACI Italia Servizi – Taglio di tempi e costi:promuovere la cultura della transazione riduce ricorsi, spese legali e tensioni tra i condomini.
• [7] ANACI Italia Servizi – Uso della transazione e forma:la Corte invita gli amministratori a utilizzare la transazione curando con attenzione la forma e le procedure.
• [8] ANACI Italia Servizi – Verifica delle maggioranze e motivazione dei benefici:per approvare la transazione occorre verificare le maggioranze e motivare chiaramente nell’ordine del giorno e nel verbale i benefici dell’accordo.
• [9] Condominio Notizie – Transazioni in condominio, 4 novità del 2025 dal giudice:link all’articolo.
• [10] LexCED – Impugnazione delibera condominiale: limiti del giudice:link all’articolo.
• [11] CondominioWeb – L’assemblea può deliberare una transazione anche se la scelta non appare conveniente:link all’articolo.