Antincendio in condominio: cosa cambia con i nuovi controlli

Una scadenza da tenere d'occhio

La sicurezza antincendio negli edifici condominiali potrebbe presto affrontare un giro di vite normativo. Secondo alcune indicazioni non ancora confermate da provvedimenti ufficiali pubblicati in Gazzetta Ufficiale, sono allo studio controlli più rigorosi sugli impianti e sui dispositivi antincendio presenti nelle parti comuni, con possibili conseguenze dirette sulla responsabilità di chi amministra il condominio. Le tempistiche e i contenuti esatti restano al momento incerti, in attesa del testo definitivo delle eventuali nuove disposizioni.

Per gli amministratori questo significa che organizzarsi per tempo è comunque utile: verificare fin da ora lo stato degli impianti, la documentazione di manutenzione e i rapporti con le ditte incaricate è un passaggio da programmare con largo anticipo, indipendentemente da quando e se le nuove regole entreranno in vigore.

Cosa rischia oggi chi si limita alla manutenzione ordinaria

Molti amministratori ritengono sufficiente affidare la manutenzione degli estintori, delle porte tagliafuoco e degli altri presidi antincendio a una ditta specializzata, delegando così ogni responsabilità. In realtà, la sola presenza di un contratto di manutenzione non esonera automaticamente l'amministratore dai propri doveri di controllo e vigilanza, già previsti dalla normativa vigente. L'art. 1130 c.c. pone in capo all'amministratore obblighi di gestione e conservazione delle parti comuni; per gli edifici soggetti al Codice di Prevenzione Incendi (DM 3 agosto 2015) o al DPR 151/2011, obblighi specifici gravano inoltre sulla figura del responsabile dell'attività, che non coincide automaticamente con l'amministratore in tutti i contesti condominiali.

Vale la pena ricordare che per le attività già soggette al DPR 151/2011 e al DM 3 agosto 2015, l'obbligo di tenuta di un registro dei controlli antincendio, con documentazione delle verifiche effettivamente eseguite e delle criticità affrontate, è già vigente. Le eventuali novità normative in discussione riguarderebbero un possibile ampliamento dell'ambito di applicazione di questi obblighi, non l'introduzione di un principio nuovo.

Le aree comuni più a rischio

Negli edifici condominiali gli elementi da monitorare con maggiore attenzione sotto il profilo antincendio sono generalmente:

• Vie di fuga e scale antincendio, che devono restare sempre libere da ostacoli;
• Porte tagliafuoco e sistemi di chiusura automatica dei compartimenti;
• Estintori e idranti nelle parti comuni, con relative verifiche periodiche;
• Impianti elettrici e centrali termiche condominiali, spesso oggetto di verifiche specifiche in materia antincendio;
• Autorimesse e locali tecnici, dove il rischio di incendio è tradizionalmente più elevato.

Per ciascuno di questi elementi è opportuno che l'amministratore disponga di un fascicolo aggiornato, con le date degli ultimi controlli e i nominativi dei tecnici intervenuti.

Come prepararsi per tempo

In attesa di conoscere l'eventuale testo definitivo di nuove disposizioni, è utile che gli amministratori inizino a organizzare la documentazione relativa alla sicurezza antincendio del proprio condominio. Un buon punto di partenza è:

• Richiedere alla ditta manutentrice un report aggiornato sullo stato degli impianti antincendio (estintori, porte REI, sistemi di rilevazione);
• Verificare la presenza e la validità delle certificazioni specificamente richieste in materia di prevenzione incendi, tenendo presente che caldaie, ascensori e impianti elettrici sono regolati da normative distinte, rispettivamente la normativa termica applicabile, il DPR 162/1999 e il DM 37/2008, e richiedono adempimenti separati rispetto a quelli antincendio in senso stretto;
• Programmare, se necessario, un sopralluogo con un tecnico abilitato per individuare eventuali criticità da sanare;
• Informare l'assemblea condominiale sull'evoluzione normativa, così da poter deliberare per tempo eventuali interventi di adeguamento.

La comunicazione con i condòmini conta

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la comunicazione tempestiva con i condòmini quando emerge la necessità di lavori di adeguamento. Convocare l'assemblea con congruo anticipo, allegando preventivi e relazioni tecniche, permette di evitare rallentamenti nell'approvazione delle spese e riduce il rischio di contestazioni successive sulla gestione della sicurezza. È opportuno ricordare che le delibere relative a lavori straordinari richiedono in genere la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 4, c.c.), mentre per gli interventi che assumano natura di innovazione valgono regole differenti; in ogni caso è consigliabile verificare con il proprio legale la qualificazione dell'intervento prima di convocare l'assemblea.

In quest'ottica, disporre di strumenti efficienti per l'invio di convocazioni, comunicazioni e documentazione tecnica a tutti i condòmini, anche in tempi stretti, può fare la differenza quando si tratta di rispettare scadenze normative.

Restare aggiornati sull'evoluzione di questa materia sarà fondamentale nei prossimi mesi: gli amministratori che iniziano già ora a mettere ordine nella documentazione antincendio, adempiendo agli obblighi già vigenti e preparandosi a quelli eventualmente in arrivo, si troveranno in una posizione decisamente più solida qualunque sia l'esito del processo normativo in corso.